إسلام أون لاين.نت

استشارات:

بيانات الحوار
د. مصعب أبو الفضل	اسم الضيف
خبير التسويق العقاري بمصر والخليج	الوظيفة
عن استثمارك العقاري..اسأل خبير	موضوع الحوار
2009/6/25 الخميس	اليوم والتاريخ
مكة من... 09:30...إلى... 18:30 غرينتش من... 06:30...إلى...15:30	الوقت


ولاء حنفي - مصر	الاسم
محرر الحوار	الوظيفة
الإخوة والإخوات.. لقد بدأ الحوار، وستتوالى الإجابات تباعاً إن شاء الله. وننبه الإخوة والأخوات الزوار إلى أن إدخال الأسئلة للضيف يتم من خلال العلامة الوامضة "إدخال الأسئلة" في أعلى الصفحة أثناء التوقـــيت المحـــدد للحوار فقط. وبعد انتهاء الحوار، يمكنكم بالضغط (هنا) موافاتنا بالاقتراحات أو التحفظات.	الإجابة


ولاء حنفي -	الاسم
	الوظيفة
د. مصعب السلام عليكم هل مازال سوق العقارات بالوقت الحالي بمصر مجدي كإستثمار، خاصة بعد الانهيارات المتتالية في ذلك السوق بأغلب دول العالم؟	السؤال
نعم، لكن قبل التحدث عن فكرة الجدوى لابد ان نقسم قطاعات السوق المصري، لأن السوق المصري أو أي سوق عقاري ينقسم إلى أربع أقسام -الاستثمار في العقارات السكنية، أو عقارات تستخدم كمباني إدارية، أو أسواق وتجمعات تجارية ، استثمارات سياحية. وكل قطاع من هذه القطاعات له العوامل الخاصة به -وبالنسبة للقطاع السكني الذي يهم الاغلبية من الناس، فقطاع الإسكان نقسم فيه المستويات الى اربع مستويات أ،ب،ج،د أ أعلى و أغلى أنواع العقارات السكنية وقد تمتع عبر السنوات الماضية باستثمارات ضخمة جدا، وخلال 12 سنة الماضية تم تجاهل القطاعات الأخرى والتى عليها احتياحاجت متزايدة وكإستثمار عليه ان يستثمر من نوعية البناء والتشطيب للطبقتين ب، ج وبمعنى اخر هي الشقةالتى تتمتع بموقع معقول ولا يزيد تمنها عن 100-200 الف جنيه مصري. فهذه هي الفئة المستهدفة والتى لها سوق متنامي -أما الطبقة د والتى تطلب شقق 65-100 الف جنيه وهذه الاحتياج لها يكون اكبر. لذلك وجه اموالك لتلبية احتياجات الفئتين ب، ج وفي مصر بالنسبة للاستثمار بالمنتجعات السياحية المتكاملة التي تخاطب كل الفئات، من أ،ب،ج،د بها قصور بدرجات متفاوتة ، بما يعني أن مازال الاستثمار العقاري بمصر مجدي ولكن بحرص وبتأني ويجب على المستثمر أن يعرف أين يضع استثماراته ولا ينساق وراء الاستثمار بالفئة العليا حيث أنها مكتفية بما هو معروض لها.	الإجابة


عبد الله -	الاسم
	الوظيفة
انا من السعودية ، والدي انتهى من بناء برج سكني ويقدم حاليا على بيع وحداته السكنية ، من واقع قراءتي للسوق قلت له هذا ليس وقت ملائم للبيع ، نصحته بالتروي ، لكنه قال لي ان الأمور ستزداد سوء في المستقبل، هل انا على حق أم والدي ؟	السؤال
لابد من تحديد المكان المتواجد به العقار أولا ثأتيا وقد تم عمل دراسة حول سوق العقار السعودي اقرت ان هناك حاجة ل20مليون وحدة لحد عام 2020 وان أكثر من 90% من السكان السعودين لا يمتلكون وحداتهم فإذا فالسوق السعودي يعتبر نعم الأقوى بالخليج والعالم العربي والأكثر والأسرع نموا وبالنسبة لسؤالك فيفضل البيع حاليا وشراء أخر وإعادة البناء فيضل البيع الان بمكسب معقول، لتدوير رأس المال وتعظيم الربحية عن طريق إعادة الاستثمار في هذا المجال.	الإجابة


ام احمد -	الاسم
	الوظيفة
السلام عليكم د\اشترينا شقه من والد زوجى بمساحة 180 متر تقريبا بغرض السكن ليس في احد الاماكن الراقيه فهو في منطقه متواضعه نوعا ما ولكن بعد فتره عدلت عن الفكره لانى اريد ان اسكن ابنائى في حى راقى البعض نصحنى ان اسكن فيه لفتره واطفالى صغار ثم بعض دلك لو فضلت الانتقال انتقلعندما يكبرون واقوم بتاجير الشقه العمار تم بناءها منذ الثمنينات هل تعتقد هذا افضل او الحى الراقى افضل سؤالى الثانى نجد في هذه الايام الكثيرين يشترون عماره ويقمون بتاجيره لادخال مرتب شهرى لهم هل هذا مفيد في هذه الايام ام شراء وبيع الشقق افضل خصوصا في مصر في الاقاليم وخصوصا اننا نستلم الشقق طوب ونقوم نحن بالتشطيبات النهائيه ونعرف مدى التكاليف الباهظه من التشطيبات	السؤال
الاجابةبالنسبة لسؤالك الأول لبد ان نوفر لأولادنا الجيره الجيدة من حيث الأخلاق والعلم والمستوى الاخلاقي والعلمي للجيران، ولذا فالمتوسط المتعلم أفضل من الغنى الجاهل او صاحب الغنى الفاحش. وأفضل طبقة هي المتعلمة المتدينة السؤال الثاني : الاستثمار بشكل شراء عقار وتأجيره أفضل من البيع والشراء فالايجار يعطي مزيد من المرونة في تدوير والتصرف بالعقار .	الإجابة


ولاء حنفي -	الاسم
	الوظيفة
ما هي محددات الاستثمار العقاري الناجح، خاصة لمن سيدخل هذا السوق لأول مرة؟	السؤال
أولا : أحرص على تحري الحلال في عملك " سواء ما جنيه أو ما تصرفه" وابتعد عن الشبهات بقدر إمكانك ثانيا: حاول ان تشترى وحدات متميزة، كأن تكون وحدات بحري تطل على شارع رئيسي، إختيار المكان اهم عامل من عوامل تميز العقار. انظر للمنطقة هل هي واعدة للاستثمار كسكن وبالتالى انت تستهدف بيعها كسكن بالمستقبل. لو كنت تريد بيعها كتجاري او اداري فركز على شراء الادوار الأرضية بأي عقار. ثالثا:حاول أن تشتري والبناء بمراحل البناء الأولى من اجل الشراء بسعر أرخص. رابعا: استهدف الطبقة المتوسطة ومافوق وما تحت المتوسطة.	الإجابة


محمد - مصر	الاسم
	الوظيفة
ماهي الأماكن التي يتواجد بها أراضي تصلح للاستثمار كعقارات بمصر حاليا؟	السؤال
بالنسبة للمناطق المحيطة بالقاهرة فهناك مكان التجمع الخماس، ووالقاهرة الجديدة، مدينة الشروق، وكل ماهو مدن جديدة ك6 اكتوبر، بدر ، العبور، وغيرها وهناك المدن الجديدة بالمحافظات فهي متاحة وفي هذه المدن هناك قواعد للبناء في فترة محددة، وهذا أفضل من تسقيع الأراضي لانه يقوم بتحريك رأس المال، ولا يكون راكد في أصل كأرض أو غيره.	الإجابة


nour - سوريا	الاسم
-	الوظيفة
هل استطيع شراء منزل في الوقت الحالي اخاف ان اشتري وبعد الشراء ترخص الأسعار ويفقد المنزل من سعره كثيرا بماذا تنصحني علما اني اريد أن أشتري المنزل عن طريق بنك اسلامي وشكرا للاجابه	السؤال
استخدام التمويل العقاري من خلال بنك إسلامي حاجة متميزة، لانه من خلاله يتم شراء العقار دون أن يدفع فيه كل ما تملك مما يمكنك من الاستفادة بما لديك في التشطيب. وكون المنزل قد يرخص سعره فهذا في سوريا غير وارد فالأسعار بسوريا عادة تزيد ولا تقل ، لان الاحتياج للسكن بسوريا يتزايد. لكن عليك التريس في اختيار المكان، فهناك مناطق واعدة كطريق دمشق بيروت، وطريق المطار، والسوق السوري من الأسواق المنظمة جدا بفضل القوانين الموضوعه وهي بصالح المستهلك ونصيحة اذا امكنك شراء عقار في التجمعات الجديدة سيكون أفضل خاصة لو اشتريته قبل التشطيب لتوفيري من ثمن التشطيب المرتفع.	الإجابة


ابراهيم -	الاسم
	الوظيفة
لماذا انخفضت أسعار الشقق بكل دول الخليج ولم تنخفض بمصر؟	السؤال
لم تنخفض الأسعار بكل دول الخليج العقارات انخفضت ببعض دول الخليج التى كانت تعاني من تضخم غير محسوب، كدبي وكل دولة تفرق عن الأخرى. فالانهيار الحقيقي حدث بدبي لأن الأسعار كانت متضخمة بشكل اكبر من الاحتياج الحقيقي. أبو ظبي التى لا تبعد سوى 150 كيلو عن دبي لم يحدث بها هذا الانهيار . والشارقة بها أسواق واعدة جدا . وباقى دول الخليج طرأ عليها طفرة عقارية في سعي لتحويل تلك الدول كأوروبا من حيث الشكل والخدمات المرفقة بكل عقار ويوضح متى يحدث انخفاض بالعقار ؟ في حالتين 1- ان تنخفض القوة الشرائية جدا فتنهار الأسعار. 2- ان يزيد المعروض عن الطلب بشكل يدفع لانخفاض الأسعار. 3- أو انخفاض أسعار مواد البناء وهذا حدث بعد انتهاء الالعاب الاولمبية ببكين حيث انخفض سعر الحديد. ويجب ان نلاحظ ان لأي عقار سعرين السعر الحقيقي للمنتج و السعر الجزافي للعقار فأحيانا يحصل تضخم في الاسعار بغير أسباب واضحة، أو بسبب تغيرات طارئة على تلك الأسواق لكن عموما في كل الدول العربية ماعدا دبي لم يحدث انهيار بالمعنى الحقيقي للاسعار، ففي مصر في أسعار انخفضت بعد ارتفاعاها بسسب هجرة العراقيين لمدن مثل 6 أكتوبر فعادت الاسعار الى مستواها الطبيعي. وبالنسبة للسوق المصري فقد مر بمراحل كثيرة جدا ويعاني من بعض المضارابات لبعض الشركات والتى تزيد الأسعار بدون سبب، ولكن هذه الزيادة غير المسبببة تلاشت وعادت الأسعار الى طبيعتها .	الإجابة


م. منار - مصر	الاسم
	الوظيفة
أملك شقة بحي المعادي الجديدة، فهل هذا وقت مناسب لبيعها لشراء اخرى بمدينة أكتوبرن خاصة أن سعرها قد تضاعف 3 مرات منذ شرائها منذ 4 سنوات؟	السؤال
الإجابة نعم اذا استطعت أن تجد شقة جيدة بنفس المساحة أو أكبر بمنطقة متميزة لأن حي المعادي مطلوب الشراء أو الايجار فيه بالوقت الحالي. للسكنى أو الايجار للمصريين أو الأجانب المقيميين.	الإجابة


ياسر -	الاسم
	الوظيفة
أنا اقيم مع أسرتي بمنطقة وسط البلد بالقاهرة ، تلقينا عرض لبيع منزلنا ومساحته 250 متر بملغ مليون ونصف ، أبي يراها فرصة لا تعوض ، بينما انا أرفض البيع وأرى ان السوق غير مواتي الآن للبيع ، فبماذا تنصح؟	السؤال
السوق غير مواتي للبيع ولكنه مواتي للشراء فيجب التفكير بالموضوع بشكل فني فمثلا أين أريد أن أشترى وبكم، أو كيف أستطيع ان استثمر المليون ونص الان؟ ويجب أن تسأل نفسك إلى أي مدى يمكن أن يصل سعر منزلكم؟ فهل سيتضاعف مثلا ؟ أم ان الزيادة ستكون بسيطة بالنسبة للآن وما موقع هذا المنزل في وسط البلد بحيث أن زيادة السعر تستحق الانتظار أم لا؟ هل أنت في حاجة إلى البيع حاليا أم لا فإذا كنت في حاجة لذلك فعليك بالبيع لتلبة تلك الحاجة، ثم استثمار المبلغ في ما يفيدك. فمليون ونص مبلغ يمكن تدويره وشراء أصول مختلفة به بأماكن أخرى. يجب النظر والتدبر لكيفية استثمار المليون ونصف الاستثمار الأمثل بدلا من انتظار سعر أو قيمة قد تحدث أو لاتحدث.	الإجابة


فاطمة -	الاسم
	الوظيفة
أخي يقيم في دبي ويملك شقة هناك ، ينوي _ حايا _ الإقامة في القاهرة ، وبالتالي لابد ان يبيع الشقة في دبي ، هل ترى ان الوقت ملائم حاليا ، ام انصحة بالصبر قليلا؟	السؤال
أنصحة بالصبر ثم الصبر ثم الصبر فدبي ستستعيد عافياتها ببطء ..ولكن ستعود لها عافيتها مرة أخرى.	الإجابة


لؤي -	الاسم
محاسب	الوظيفة
لدي شقة في محافظة أكتوبر بمنطقة السادس مساحتها 90 متر ، كنت قد أشتريتها من سنتين ب130 ألف جنيه ، لدي عرض لبيعها بمقابل 140 ألف جنيه ، هل ترى سيادتكم ان هذا العرض ملائم	السؤال
أنتظر حاليا ، وحاول تأجيرها بما سيعود عليك بالنفع ودخل شهري ثم بيعها إذا أردت في توقيت أفضل وبسعر أعلى.	الإجابة


ولاء حنفي -	الاسم
	الوظيفة
ماهي المهارات التي يجب أن تتوافر في المستثمر بمجال العقارات؟	السؤال
قبل أن نتحدث عن المهارات لابد أن نتحدث عن المواصفات فمواصفات الرجل الذي يجب ان يتعامل باستثمار العقارات 1- رجل تكون عنده مصلحة الكل تهمة كمصلحته الشخصية،ولديه وعي بالمصلحة العامة. 2- عنده وعي بأهمية العمل الذي يقوم به فمستثمر العقارات يطبق أمر الله سبحانه وتعالى بالسعي وإعمار الأرض إذا فهناك مسئولية.. فتقع على عاتقنا مسئولية تعمير الأرض بما يتناسب مع المصلحة العامة بدون تعارض مع الربح الشخصي. أما مهاراته المطلوبة: 1- فيجب أن يكون لديه بعد نظر، أي يعلم إلى أين يتجه السوق، ويعلم المناطق الصالحة لأنواع الاستثمار المختلفة. 2- يكون لديه قدرة على إدارة أنواع الاستثمار العقاري مختلف بمجالات مختلفة مثل مجالات الاستثمار العقاري السياحي والسكني والتجاري والإداري. 3- لديه قدرة على التواصل مع الناس عالية جدا، ويبني جسور الثقة بينه وبين العملاء. 4- ان يكون لديه المرونة في التعامل مع المواقف والشخصيات المختلفة. 5- ان يملك بعض أسس ومبادئ البناء والتعمير.	الإجابة