إسلام أون لاين.نت

استشارات:

بيانات الحوار
مهندس إيهاب النمر : المدير العام لإحدى شركات الاستشارات العقارية بمصر	اسم الضيف
فرص الاستثمار العقاري	موضوع الحوار
2005/8/10 الأربعاء	اليوم والتاريخ
مكة من... 17:30...إلى... 19:30 غرينتش من... 14:30...إلى...16:30	الوقت


محرر الحوارات -	الاسم
	الوظيفة
الإخوة والإخوات.. لقد بدأ الحوار، وستتوالى الإجابات تباعاً إن شاء الله. وننبه الإخوة والأخوات الزوار إلى أن إدخال الأسئلة للضيف يتم من خلال العلامة الوامضة "إدخال الأسئلة" في أعلى الصفحة أثناء التوقـــيت المحـــدد للحوار فقط. وبعد انتهاء الحوار، يمكنكم بالضغط (هنا) موافاتنا بالاقتراحات أو التحفظات.	الإجابة


احمد -	الاسم
	الوظيفة
ما المقصود بالاستثمار العقاري ؟ وما هي انواعه ؟	السؤال
هو توظيف الأموال في تملك عين سواء كانت أرض أو مبنى بغرض رفع سعره في المستقبل أو استغلاله في الحصول على قيمة إيجارية. أنواعه : إما تملك أرض أو عقار. عموماً الاستثمار العقاري هو أحد أنواع الاستثمار مثل الأوراق المالية وودائع البنوك ولكنه يعتبر أقل مخاطرة وفي نفس الوقت لا يتأثر رأس المال بانخفاض الأسعار بل هو في زيادة مستمرة ويتميز سوق العقارات بأنه سوق غير كفء بمعنى أنه لا يمكن نقل عقار من منطقة إلى أخرى ولا يمكن نقل موقع من مكان إلى مكان ويعتبر أهم ميزة في العقار هو الموقع ومن المميزات أيضاً نوعية الاستخدام . بالنسبة للأرض يراعى أن يتم شراء الأراضي في الأماكن الجديدة قبل انتشار أعمال المباني بها حيث يساهم ذلك في الارتفاع الكبير لرأس المال بالإضافة إلى الحفاظ على قيمة رأس المال من الانخفاض في التقلبات الاقتصادية للأسواق الأخرى . بالنسبة للعقار يراعى أن يتم أولاً تحديد طريقة الاستفادة منها هل هو سكني أم إداري أم تجاري حيث يتميز الإداري والتجاري بضرورة توفير مساحة انتظار للسيارات بينما يتميز السكني بتوفير الهدوء. وبالتالي كلما كان الموقع والتصميم أنسب للغرض من استخدامه أصبح يغل عائداً مناسباً بالإضافة إلى الاحتفاظ بقيمة استثمارات الأرض. وملحوظةهامة: يعتبر الإهلاك للعقارات (المباني) 40 سنة. أي أن القيمة الدفترية للعقار أو المنشأ تساوي صفر بعد أربعين سنة ولكنه يحتفظ بقيمة سوقية عالية.	الإجابة


ليلى -	الاسم
	الوظيفة
هل تعتقد حقا أن بناء المدن السكنية هو استثمار للاموال .. كيف هذا على الرغم من أن العقارات أصلا التى تم بناؤها لا تدخل بدورة إنتاجية فالامر ينتهى بمجرد بناء المبنى وبيعه . فالاستثمار هنا إذا جاز أن نطلق عليه استثمار هو لمرة واحدة فقط ؟	السؤال
أختي العزيزة يتم تقييم المشروعات على أساس عدة معايير منها معيار فترة الاسترداد ومعيار أخر هو العائد على رأس المال بالإضافة إلى معايير أخرى ويميل المستثمر إلى اختيار أكثر المعايير ترجيحاً أو أن يرجح أكثر المعايير التي تناسبه بالإضافة إلى أن الإسكان هو في الاساس موضوع تنموي أي أنه أحد محاور التنمية التي تهتم بها الدولة وهم أربعة محاور: التعليم- الإسكان- العلاج- سوق العمل. فمن وجهة نظر الدولة بناء مدن سكنية هو استثمار تنموي يقيم بتأثيره على احتياجات الشعب. وبالنسبة للمستثمرين فإنه استثمار يتميز بسرعة استرداد راس المال وبالنسبة للمقاول فهو يمثل توفير فرص عمل له وللعمال.	الإجابة


جهاد -	الاسم
	الوظيفة
هل ترى تسويق العقارات عبر الإنترنت آمن لمتعامليه وخاليا من عمليات النصب والاحتيال؟ وإن لم يكن كذلك فما هو السبيل لتجنب عمليات النصب والاحتيال بها؟	السؤال
المشكلة في أرواق الملكية دائماً بها مشاكل دائما ًفلا بد للشخص حين شراء شيء من الإنترنت ينبغي أن تكون جديدة حتى تكون أوراق الملكية دون مشاكل. أما بالنسبة للعقارات القديمة فيجب التحري عنها بدقة زائدة بواسطة أحد الأشخاص ذوي الثقة.	الإجابة


فؤاد -	الاسم
	الوظيفة
هل يعني الاستثمار العقاري إنشاء المدن السكنية وغيرها من العقارات أم يشمل كذلك التجارة بالعقارات؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، التجارة بالعقارات هي أحد أنواع الاستثمار العقاري كذلك هناك نوع آخر وهو التمويل العقاري حيث تقوم شركة التمويل بتمويل طالبي شراء وحدات سكنية وتقوم بتحصيل فوائد لهذه القروض تسمى مصروفات التمويل. أما بالنسبة للتجارة فيقوم المستثمر بشراء العقار عند مستوى سعر معين ثم يقوم ببيعه في موسم تالي مع ارتفاع حركة الأسعار	الإجابة


رمزي -	الاسم
	الوظيفة
هل هناك مشاكل تعوق فرص استثمار العقارات بمصر؟ وما هي تلك المشاكل؟ وفي رأيك كيف يمكن التغلب عليها؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، هناك بالفعل مشاكل عدة تعوق الاستثمار العقاري في مصر ومنها: التضخم غير الحقيقي للأسعار حيث يعمل المستثمرون على استهداف الشرائح السوقية ذات القدرة الشرائية المرتفعة بينما يتم إهمال طلب السواد الأعظم من الشباب والذي يتمثل في توفير وحدات ذات مساحات مناسبة بأسعار وخدمات مناسبة مما يجعل المشكلة تبدو أكبر من حجمها الحقيقي حيث تتوفر كمية كبيرة من العقارات ذات الأسعار المرتفعة وفي نفس الوقت توجد طلبات لم يتم تلبيتها في شرائح أخرى من المجتمع. وبالتالي يبدو مناخ الاستثمار العقاري في مصر غير واضح المعالم بالإضافة إلى إقبال شرائح الشباب -التي لا تجد طلبات في المدن الجديدة نظراً لضيق المساحات ونقص الخدمات- على الوحدات السكنية المخصصة أصلاً لمستويات أقل مما يدفع الشرائح ذات القدرة الشرائية المنخفضة إلى الاتجاه إلى العشوائيات والبناء على الأراضي الزراعية مما يشجع بعض القائمين على تقسيم الأراضي الزراعية بشكل غير قانوني إلى تبني هذا النوع من الاستثمار بدعوى توفير السكن لطالبيه مما يعد جريمة في حق الدولة لأنه ينقص من مواردها الزراعية المتمثلة في الأراضي الصالحة للزراعة أصلاً. ونظراً لإقبال الشباب على هذه الوحدات ترتفع الأسعار باطراد مستمر كما ترتفع القيمة الإيجارية للوحدات وتزداد المشكلة نظراً لعدم تسجيل العقارات القديمة لارتفاع رسوم التسجيل بالماضي. أما عن كيفية التغلب على تلك المشاكل فإن الدولة تهتم بتنظيم السوق العقاري من خلال وزارة الاستثمار ووزارة العدل والهيئة العامة للتمويل العقاري حيث تم تخفيض رسوم التسجيل من 12.5% على عدة مراحل لتصل إلى 2.5% وذلك لتشجيع الملاك على تسجيل عقاراتهم حتى يسهل التعامل عليها. أما بالنسبة لحل مشكلة الطلبات فيجب أن يتم توفير وحدات ذات مساحات تتراوح ما بين 120- 140 م بالإضافة إلى توفير الخدمات اللازمة وعلى رأسها المواصلات في المدن الجديدة حيث يساهم ذلك في تخفيف العبء على البنية التحتية للمدن الجديدة والتي تستهلك أموال كثيرة في صيانتها وإعادة تأهيلها من فترة لأخرى. ويجب أن يكون ذلك هدف المقاول والمستثمر وكذلك أجهزة الدولة لأنه ببناء وحدات صغيرة بعيدة عن العمران وبدون خدمات فليست هناك أي مزايا تدفع الشباب إلى الإقبال عليها.	الإجابة


نورا -	الاسم
	الوظيفة
هل هناك أنواع من الاستثمار العقاري في المساكن لمحدودى الدخل تتميز بانخفاض التكلفة والسعر؟ لو ممكن تذكر بعض الجهات التى توفر مثل هذه المساكن؟	السؤال
تقوم وزارة الإسكان حالياً بتوفير مساحات من الأراضي للمستثمرين تسمى أرض الإسكان الحر حيث يقوم المستثمر ببناء المشروع على مراحل ويتم تخصيص نسبة 20% من مباني المشروع لوزارة الإسكان مقابل الأرض. وتقوم وزارة الإسكان باستلام هذه الوحدات الاقتصادية ومنخفضة التكاليف وتقوم بطرحها للشباب من خلال أجهزة المدن المعنية. ويوجد في المدن الجديدة جهاز خاص بكل مدينة تابع للدولة يتولى مهمة طرح هذه الوحدات وتمليكها للشباب.	الإجابة


ايمن -	الاسم
	الوظيفة
هل يقتصر التمويل العقاري الذي نسمع عنه على تمويل المشاريع الاستثمارية بمجال البناء والتشييد أم يمتد إلى إقراض الأفراد لشراء عقارات خاصة بهم؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته، التمويل العقاري يهدف إلى إقراض الأشخاص لأغراض ثلاثة: 1- شراء وحدة سكنية جديدة 2- تحسين الوحدة السكنية المملوكة للمقترض 3- البناء على أرض مملوكة للمقترض أصلاً ويتم ذلك من خلال منظومة عبارة عن: شركة التمويل العقاري: وهي تقوم بتمويل طلبات القرض بحد أقصى 85% من قيمة الوحدة السكنية بشرط توافر الشروط في أوراق ملكية الوحدة من ناحية التسجيل وعدم وجود حقوق قانونية محملة على الوحدة كما يجب أن تتوافر شروط في طالب القرض والتي تتمثل في مستندات إثبات الدخل الخاصة به. وتعد هذه الشروط من عوائق تنفيذ مشروع التمويل العقاري في مصر نظراً لندرة العقارات المسجلة بالإضافة إلى إثبات دخول بعض الأفراد يوجد به بعض المشاكل. شركات التوريق: والتي تقوم بتحويل سندات القرض (مال آجل) إلى سندات يمكن تداولها في البورصة والحصول على قيمتها لردها إلى شركة التمويل العقاري لإعادة دورانها مرة أخرى. وسطاء التمويل العقاري: وهم المسئولون عن التأكد من صحة الأوراق واستيفاء جميع الأطراف البائعين والمشترين لشروط شركة التمويل العقاري. المقيم العقاري: تقوم شركة التمويل العقاري بانتداب عدد 2 مقيم عقاري وذلك لتقييم القيمة الحقيقية للعين طبقاً لمعايير تم وضعها مسبقاً وذلك للحفاظ على المال العام. سير عملية التمويل العقاري: يتم توقيع عقد ثلاثي بين البائع والمشتري وشركة التمويل العقاري يتعهد فيه كل طرف بالتالي: يتعهد البائع بقبوله للبيع بالسعر المحدد وبأنه يقبل مبلغ لا يقل عن 15% مقدماً ويقبل تحصيل باقي القيمة على فترة زمنية تتراوح ما بين 10 - 20 سنة محملة بمصروفات التمويل والمحددة بواسطة شركة التمويل العقاري، كما يتعهد البائع بتسجيل الملكية للمشتري خلال فترة لا تتجاوز أسبوعين من تاريخ العقد. يتعهد المشتري بأنه سيقوم بسداد الأقساط في مواعيدها المحددة وبأنه في حالة التأخير عن هذه الأقساط فإنه يخضع للشروط الجزائية المحددة من قبل والتي تتمثل في سحب الشقة منه وتوقيع غرامة عليه، ويتم رهن ملكية العقار لصالح شركة التمويل العقاري لحين الانتهاء من سداد الأقساط المستحقة. تتعهد شركة التمويل العقاري بقبولها لتمويل هذا العقد وبدفع باقي قيمة المبلغ المتفق عليه للبائع.	الإجابة


مصطفى -	الاسم
	الوظيفة
أرجو منك توضيح أهم معايير النجاح لشخص يريد أن يعمل كمستثمر في العقارات؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، يعتبر الاستثمار في العقارات استثمار طويل الأمد حيث يتميز دورة العقارات بأن عمرها 10 سنوات بمعنى أنها تبدأ في نقطة وتعود إلى نفس النقطة بعد عشر سنوات وعلى الشخص الذي يريد أن يستثمر في العقارات أن يحدد شكل هذا الاستثمار . 1- هل هو تجارة 2- هل هو تشييد بمعنى تملك الأرض والبناء عليها ثم بيع الوحدات السكنية نهائياً 3- هل هو يتملك بغرض الإيجار وتحصيل قيمة إيجارية مع الحفاظ على أصل رأس المال. بالنسبة للتجارة: تبدأ دورة العقارات كالآتي: * قلة المعروض (معدل الإشغار منخفض) * ارتفاع الأسعار والقيمة الإيجارية. * التشييد المتسارع (بغرض امتصاص الطلب والاستفادة من ارتفاع الأسعار). * زيادة حجم المعروض (معدل الإشغار مرتفع). * قلة الأسعار وانخفاض القيمة الإيجارية. * وقوف حركة التشييد(لامتصاص الوحدات الزائدة والانتظار حتى ترتفع الأسعار مرة أخرى). * قلة المعروض (معدل الإشغار منخفض). وهكذا. وتكون هذه الدورة في منطقة خلاف الأخرى نظراً لطبيعة توزيع السكان ومستويات الدخل وإمكانية التوسع في مناطق وأخرى لا يمكن التوسع فيها مثل الزمالك مثلاً. فإذا كان الغرض من الاستثمار هو التجارة على اعتبار أنها أقل مخاطرة من التجارة في أي أنواع أخرى من البضائع مثلاً فيجب على التاجر الشراء في الفترة التي تكون فيها الأسعار منخفضة ويعيد البيع في منتصف فترة ارتفاع الأسعار. أما لو تأخر فإنها ستعيد الدورة مرة أخرى وسوف يخسر. أما إذا كان الغرض من الاستثمار هو البناء فيجب عليه تحديد حجم ونوعية ومكان الطلب ويجب عليه أن يقوم ببناء الوحدات المناسبة في الأماكن القريبة من الطلب والتي يتوفر فيها الخدمات أو يقوم بتوفير خدمات خاصة بمشروعه إذا كان مشروعاً كبيرا وبذلك سوف ينجح نظراً لأنه سيقوم باسترداد رأس المال في أسرع وقت ممكن بالإضافة إلى تحصيل عائد مرتفع. يوجد نوع آخر من أنواع الاستثمار العقاري وهو إدارة الأملاك بمعنى أن مالك المشروع يقوم بالاحتفاظ بالملكية لنفسه ولا يتم تغيير حقوق الانتفاع بالوحدات إلا من خلاله مما يضمن العائد المستمر للمشروع. ويتم هذا النوع في دول الخليج نظراً لتغير العاملين باستمرار مما يضر الدخل المستمر على مالك المشروع. أما إذا كان الاستثمار بغرض الإيجار فيجب أن يقوم بامتلاك مكان مناسب جداً ويتوفر فيه الخدمات المطلوبة حسب نوعية الاستخدام ويقوم بأعمال التجديد باستمرار والصيانة الدورية حيث يحافظ على وجاهة العين مما يجعل الطلب عليها مستمراً ومتزايداً وبالتالي يرتفع قيمتها الإيجارية.	الإجابة


عصام - هولندا	الاسم
	الوظيفة
هل ممكن للمستثمر الأجنبي أو العربي أن يستثمر في مصر؟ وما هي الشروط؟ وما هو الحد الأدنْـى للاستثمار وخصوصا في المجال العقاري؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، يجوز للمستثمر العربي والأجنبي الاستثمار في مصر طبقاً للشروط التي تحددها هيئة الاستثمار وكذلك يتمتعون بحوافز الاستثمار التي تحددها الهيئة . ولا يوجد حد أدنى للاستثمار ولكن ينصح بأن يعتمد على دراسات السوق الواقعية والتي تحدد الشكل النوعي للطلب واتجاهاته حيث أنه الفيصل في نجاح المشروع من عدمه نظراً لاتجاه البعض إلى التركيز على الفيلات والوحدات السكنية المرتفعة التكلفة والمرتفعة السعر والتي تستهدف الشرائح السوقية ذات القدرة الشرائية العالية. بينما تعاني هذه النوعية من الوحدات من الركود نظراً لتشبع المستوى الذي يقبل على شراء هذا النوع من الوحدات بينما توجد أنواع أخرى من الطلب لم يتم الالتفات إليها بالرغم من أنه بالتركيز على هذه الأنواع فإن معيار فترة الاسترداد لرأس المال يكون صغير جداً وتحقق الشركة التي تعمل في هذا المجال سمعة طيبة .	الإجابة


نجيب - مصر	الاسم
طبيب	الوظيفة
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته.. أريد معرفة الشروط الواجب اتباعها للاستثمار في الأراضي بمصر؟ وشكرا	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، يمكنك الرجوع إلى الأسئلة السابقة حيث تجد فيها الإجابة الكافية لسؤالك	الإجابة


دينار -	الاسم
	الوظيفة
ما هي إمكانيات الاستثمار بالعقارات في السوق المصرية؟ وهل هناك حد أدنى من رأس المال للاستثمار في هذا المجال؟	السؤال
الأخت العزيزةالسلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، يمكن الرجوع إلى الأسئلة السابقة ففيها الإجابة الكافية لسؤالك وجزاك الله كل خير.	الإجابة


وليد -	الاسم
	الوظيفة
أنا شاب خريج كلية الهندسة قسم مدني وأرغب في إنشاء شركة تسويق عقاري إلكترونية.. فمن أين أبدأ؟ وماهي المحاذير التى أضعها في اعتباري عند إنشاء هذا المشروع؟	السؤال
الأخ العزيز السلام عليكم ورحمة الله وبركاته،،، أولاً يجب عليك الاطلاع على شركات الموجودة فعلياً في السوق وملاحظة أسلوب عملها وأوجه القصور فيها حتى يمكنك تغطية أحد هذه الأوجه عن طريق إنشاء شركتك لكي تقدم خدمة جديدة ومميزة. ويجب عليك الاهتمام بالآتي: 1- نظام الإدراج حيث يتم فيه إدراج الوحدات المعروضة للبيع مع توضيح تفاصيل كافية عنها ويجب أن يكون ذلك بواقعية حتى تتصف بالمصداقية بهذا الخصوص 2- يجب عليك توقيع عقود مع طالبي التواجد على نظام الإدراج لتضمن حقك إذا كان الاتفاق على عمولة نظير عرض الخصائص الوحدة المعروضة. أما إذا كانت في صورة رسوم فلا توجد مشكلة. 3- يجب عليك تنويع مصادر الحصول على المعلومات حتى يتميز موقعك بالشمولية والتجديد. ومرة أخرى يجب عليك دراسة سوق العقارات من حيث الخدمات التي تقدمها الشركات الموجودة بالسوق فعلاً.	الإجابة